房地产估价师《案例分析》第四章(10)

土地与建筑物的组合运用

直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。也就是说，如果评估的是土地与建筑物合成体的价值，则应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率。如果选用的不是综合资本化率，则求出的就不是土地与建筑物合成体的价值。

土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。

如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地的价值。

建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率，则求出的就不是建筑物的价值。