构建价钱可比基础

构建价钱可比基础包括：①统一付款方法；②统一采用总价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

（1）统一付款方法

将分期付款的可比实例成交价钱折算为在其成交日期时一次还清的数额。具体方式是资金的时间价值中的现值估算。

例某宗房地产交易单价为30亿元，其中首期付款20％，尾款于半年后支付。假定月利率为0．5％，试估算该宗房地产在成交日期一次还清的价位。

[解]该宗房地产在成交日期一次还清的价钱估算如下：

30×20％+30×(1-20％)/(1+0.5％)6＝29．29(亿元)

例4—l中假如已知的不是月利率，而是：①年利率r，则估算中的(1+0．5％)6就变为(1+r)0.5；②半年利率r，则估算中的(1+0．5％)6就变为(1+r)；③季度利率r，则估算中的(1+0．5％)6就变为(1+r)2。

（2）统一采用总价

在统一采用总价方面，一般为单位面积上的价位。

（3）统一币种和货币单位

在统一币种方面，不同币种的价位之间的换算，应采用该价位所对应的日期时的汇率。在统一货币单位方面，根据使用习惯，人民币、美元、港币等房地产经纪基础，一般都采用“元”。

（4）统一面积内涵

在现实房地产交易中，有按建筑面积计价房地产经纪基础，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

建筑面积下的价钱＝套内建筑面积下的价钱×套内建筑面积/建筑面积

建筑面积下的价钱＝使用面积下的价钱×使用面积/建筑面积

套内建筑面积下的价钱＝使用面积下的价钱×使用面积/套内使用面积

（5）统一面积单位

在面积单位方面，中国内地一般采用平方米(农地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国台湾地区和日本、英国等习惯采用平方公尺，中国大陆地区和台湾、韩国通常采用坪。它们之间的换算如下：

平方米下的价钱＝亩下的价钱÷666．67

平方米下的价钱＝英亩下的价钱÷10000

平方米下的价钱＝平方公尺下的价钱×10．764

平方米下的价钱＝坪下的价钱×0．303

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